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现在买房哪种房子最危险

发布时间:2021-01-08 03:55:20 阅读: 来源:长石厂家

刘晓博

国庆楼市新政之后,中国的房地产市场正在逐步降温。毫无疑问,牛市已经结束,调整期正式开启。

那么,在这一轮调整中,哪些房子最危险呢?

今天,国家统计局公布了1到9月份房地产市场的情况,大家都把注意力放在了投资增速、销售面积等方面。其实还有一组数据更值得关注,那就是到9月末的“商品房待售面积”。

我查阅了国家统计局公布的截至2013年9月、2014年9月、2015年9月和2016年9月的相关数据,制成下表,可以让大家更清楚地看到过去几年中国楼市的库存状况(表中单位为:万平方米)。

可以看出,2013年9月中国商品房的总待售面积为44636万平方米,到今年9月底为69612万平方米,库存上涨了56%;其中住宅上涨了41%,办公楼上涨了100%,商业营业用房上涨了80%。

从去年9月到今年9月,真正库存下降的只有住宅,在政策牛市推动下库存仅减少了2.6%。而办公楼、商业营业用房的库存,在过去一年里都上升了超过10%。

所以,如果从房地产大类来看,当前中国最危险的房子是办公楼,其次是商业营业用房,前者的库存量3年里上涨了100%,后者上涨了80%。即便是在房地产政策牛市里,他们的库存量仍然在快速上涨。

对于一个城市来说,最大的房屋需求当然是住宅,其次是写字楼和商业。一般认为,一个大都市人均1.2平方米的商业面积是比较合理的,如果超过就会过剩。我们可以大致算出,一个城市人均写字楼的需求面积不会超过5平方米,但在人均住宅方面,大家至少希望有30平方米以上。

考虑到很多城市允许企业在民居里注册、办公,所以写字楼的需求量比人均5平方米会小不少。因此,办公楼和商业营业用房很容易饱和。

2010年4月中国楼市首次出现限购概念后,为了回避限购,一二线城市涌现出一股开发商办物业的热潮,主要城市在办公楼和商业营业用房方面的供应量迅速提升,让这两类房子的风险不断提高。

所以,在刚刚结束的这一轮房地产牛市里,商办物业的涨幅明显不如住宅。在北上深同样的地段,优质住宅的售价甚至可以达到甲级写字楼的两倍,甚至出现了高端住宅价格赶上商铺价格的现象。

当然,影响商办物业价值的,不仅仅有供应量大、库存量的因素,还有互联网的冲击。

从目前库存量看,商办物业的风险仍然没有充分释放。在很多供应量严重偏高的城市,业主的苦恼不仅是脱不了手,还很难出租出去,只能每月承担高昂的管理费。

虽然积压的商办物业,未来有“商改居”的可能,但不确定性高。对于普通投资者来说,写字楼和商业营业用房要慎之又慎。

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