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天高皇帝并不远热点城市新政下的淮安如何买房

发布时间:2021-01-07 12:30:52 阅读: 来源:长石厂家

摘要: 虽然说这一次热点城市的大幅度调控限购成效显著,国家预期的三四线城市去库存也迎来了成交高峰。同时一些二手房价格的下滑,让不少人对于未来房价大幅下滑寄予了期望。但是,无论未来房价是否下滑,刚需买房的你一定主要这些。

虽然说这一次热点城市的大幅度调控限购成效显著,国家预期的三四线城市去库存也迎来了成交高峰。同时一些二手房价格的下滑,让不少人对于未来房价大幅下滑寄予了期望。但是,无论未来房价是否下滑,刚需买房的你一定主要这些。

第一:新一轮楼市调控后 ,一二线城市成交量下滑

从城市影响看:一线城市北京、上海的成交量环比上月同期分别下调了42%与16%。

以北京为例,相关统计显示,10月1日至15日,北京新建商品住宅共网签1579套,与上月同期相比减少45%,与去年10月上半月同期相比则下降42%。北京二手房市场也是出现大幅下滑。业内人士分析认为,此次新政出台,让部分消费者的购房心态由恐慌转为观望,楼市将回归久违的良性发展轨道。

第二:现在,哪种的房子对于你最有房价危险?

对于一个城市来说,最大的房屋需求当然是住宅,其次是写字楼和商业。一般认为,一个大都市人均1.2平方米的商业面积是比较合理的,如果超过就会过剩。我们可以大致算出,一个城市人均写字楼的需求面积不会超过5平方米,但在人均住宅方面,大家至少希望有30平方米以上。考虑到很多城市允许企业在民居里注册、办公,所以写字楼的需求量比人均5平方米会小不少。因此,办公楼和商业营业用房很容易饱和。

从目前库存量看,商办物业的风险仍然没有充分释放。在很多供应量严重偏高的城市,业主的苦恼不仅是脱不了手,还很难出租出去,只能每月承担高昂的管理费。

虽然积压的商办物业,未来有“商改居”的可能,但不确定性高。对于普通投资者来说,写字楼和商业营业用房要慎之又慎。

第三:预测未来房价走势,你还需要知道这些:

一,要充分认识本轮楼市新政的背景独特性。

比如,它所处的背景。过去十年,其他几轮调控的一个共同背景是:人民币处于升值周期,地产因此是个香饽饽;虽然房价涨势惊人,但房价的绝对值并不高;大部分时刻,地产商虽然土地激进,但总体是缺钱的;热钱多,哭着喊着想进入房地产。

本轮调控所处的背景不太一样,有这么几个特征:人民币处于贬值周期,买房不是资产配置,而是各种权衡后的资产避险行为;资金在外流,不仅没有外部的热钱,国内老百姓也在想各种办法把人民币换成外汇;房价涨幅惊人,同时房价的绝对值处于历史最高、近乎全球最高的水准。

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二,要学会高度抽象本轮楼市调控内容的中心思想。

要具备一种把官方格式化的条文脱水榨干的能力,这样才能看到官方文件背后隐藏的信号。

比如,以某一线城市为例,本轮新政的主旨可以高度概括如下:降低杠杆,让交易减速,以及,房票更值钱。

很多朋友凭借直觉觉得,限购后,购买人群会减少,项目由此会慢慢降价。但是,按照上面三点总结,政府提高了二套房的购买门槛,导致房票事实上更值钱了。

因为你一旦换房(卖小买大),你就是二套房身份了,而二套房的首付门槛更高,这样一来,你可能就会犹豫不决,究竟要不要卖房了。你一旦决定不卖,市场上的可售房源就会减少,这个可不是降价信号。总之,我的意思是,这些小心理是决定房价走势很重要的一个因素,不容忽视。所以,与其研究房价大道理,不如好好琢磨这类小心理。房价,可以是个货币现象,也可以是个心理现象。

三,要好好研究你所在城市的楼市成交结构。

1,这个城市的楼市是二手房主导,还是新房主导。二者的定价机制不一样,对于楼市调控的适应力与反应模式也就很不一样。

2,如果有可能,可以从身边的诸多案例看看,你所在城市的二手房市场普遍首付门槛已经到了多少?二手房市场,银行通常会对房屋的贷款进行估值打折,从而要求买房人付更多的首付,这样一来,二手房的首付基本上都会比政府规定的最低值要高出不少。现在,政府把二套房的首付从最低40%提高到最低70%了,但是你要明白,买房人买第二套房的首付在实际交易中,早就很高了。

3,你得看看市场上住宅物业的租金水平。如果租金依然是很高的,那么,它对房价的支撑逻辑,一定不要视而不见。

四,新房与二手房市场的定价机制不一样,但二者彼此之间,有很强烈的价格传导机制。

新房是一对多定价,开发商对无数买房人;二手房是多对多定价,无数卖房人对无数买房人。政府的楼市调控,对新房市场的影响,在实际中更大,因为,行政力量对有名有姓的法人公司,更快速,更有话语权,执法成本更低。

相比之下,行政权力对二手房市场广大群众的影响,则相对就不是很直接,它顶多是影响预期,慢慢让群众消化,然后才做出下一步的行为。只有当这个行为成为集体行为后,才能在市场上发挥巨大的影响。

五,一定要多看楼市文章,但不要轻易被牵着鼻子走。

我们的楼市调控,很多时候是维稳产物,当房价变成了一个影响社会的问题时,调控往往会出现。而媒体报道,舆情渲染,往往是影响行政部门出手干预、调控的一个权重因素。

六,相比于关注大势,要更加注重对自己中意项目的具体分析。

没有人比你更关心自己中意的那个楼盘,多看多研究。买房是个大事,也是一个专业的事。在股市大牛行情中,有很多人挣了大钱,谈话动辄国家大事、政经话题、一带一路、国企改革,其实,在随后的向下调整中,亏钱最少的人都是更关注股票基本面、而不是大趋势的人。

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